山东中心供氧哪家好

眼下地产界一片风声鹤唳、冷风萧瑟，土地市场几近冰冻，房企大佬们普遍放缓拿地步伐，纷纷抱紧现金准备过冬，但零售企业们却犹如黑马般前赴后继闯进地产领域。

1月20日，重庆市土地和矿业权交易中心，来自瑞典的全球最大家居巨头宜家以2.6706亿元的低价拿下重庆北部新区一块规划面积达53410平方米的商业金融用地；此前，北京京东世纪贸易有限公司以2.95亿元的低价获得北京经济技术开发区路东区两块规模为18.7万平方米至20.9万平方米的商业金融用地。

将时间表一直推前到过去的一年，零售企业盯上土地市场的买地购地好戏几乎没有断档。

2011年12月1日，麦德龙以9152万元的价格获得重庆北部新区一宗20201平方米的商业金融用地；2011年11月15日永辉超市公告，其在11月11日竞得石家庄市面积为28614平方米的土地，成交总价约为2.3亿元。

而按照中国连锁经营协会的抽样调查，近半的零售企业都已涉足商业地产开发，不完全数据显示，内资区域零售企业中湖南步步高方面核心物业资产总面积超过30万平方米，北京华联、山东家家悦等都有不少的物业开发；而外资零售企业中像宜家、TESCO乐购等都在运作商业地产，沃尔玛、家乐福两家外资企业全球总部也都有商业地产部，沃尔玛去年也在中国成立了专门购地自建的地产部。而过去一年，宜家已先后在北京、武汉、无锡、沈阳等地拿地自建宜家家居卖场和购物中心，京东商城更是将融资的大部分资金都用在了超过1000亩以上的物流圈地中。

相比此前的零售商自建超市大卖场物业成风，此轮零售商地产化开发加码的圈地热基本上都布局在了购物中心开发和物流仓储建设。

地方政府助推零售圈地热

宜家可以算是零售商涉足地产开发的先锋。

在拿下重庆北部新区地块之前，宜家家居置业部门已经在全国多个城市均有地块斩获。坚持购地自建一直是宜家在瑞典的发展模式，但在进入中国市场的前几年，宜家一直受困于找地难，而发展缓慢。目前，宜家在中国的北京、上海、成都等8个城市开了9家卖场，除广州门店是租赁物业外，其他一律为自建物业。

据中国商报记者获悉，重庆北部新区地块是由瑞典宜家集团置业部门拿下的，在早于此重庆地块前，宜家集团专门投资成立了购地开发的英特宜家集团，进行门店物业的选址开发及购物中心的开发运营，才真正在中国市场做起了地产的生意。

2010年，英特宜家中国就投入7.9亿元拿下北京大兴的一块地块，准备投建宜家购物中心，其中包括宜家家居商场和其他百货品牌，也将开出规模仅次于宜家在瑞典首都的旗舰店。

而大兴一处住宅项目的地产商透露，宜家能以7.9亿元的低价成交，是大兴区政府和英特宜家早已经达成的意向，宜家亚太地区总裁杜福延、中国区副总裁高峰等人曾多次前往大兴考察地段。在大兴区发改委官方网站上，也有一些从去年下半年以来，宜家方面已经多次与大兴区接触的消息。

同样，宜家在重庆的斩获也与重庆地方政府的支持不无关系。据重庆北部新区管委会自身透露，为了让宜家到重庆“安家”，北部新区管委会负责此项目的人员整整跟了四年，提供了让宜家绝对满意的条件。而此前，从重庆市高新区到南坪步行街，到解放碑等区域政府或管委会都给宜家开出了吸引入驻的优惠条件，但最终北部新区摘得硕果。

不知是否有意为宜家的该地块进行保密，截至2月7日，中国商报记者登陆重庆市土地和矿业权交易中心，再三搜索寻找“已供应土地”中都未能查到宜家重庆北部新区金山组团C27-1-1/05号地块的最终成交价格等信息。但按出让价格计算，宜家所获该地块土地成本不到5000元/平方米。

业内人士表示，北京和重庆等地方政府都是看到了宜家家居这种新型家居业态对城市商圈的带动作用，因此，相比其他地产商花高价拍地，宜家更像是被地方政府“请”去的。

武汉市招商局也表示，宜家之前一直对武汉市场犹豫不决，他们考察了武汉3年，武汉招商局5次制作商业计划书跟踪后，才被宜家认可，出手投资。

据宜家一名招商员工称，和武汉政府一样，翘首以盼宜家到来的，还有沈阳、无锡、天津、宁波、杭州、西安、重庆、哈尔滨等城市。而武汉和无锡已经计划将会建设宜家购物中心，沈阳的宜家家居商场也正在筹建中，全部是地方政府许以低价拿地自建。

今年1月下旬，宜家公布了截止于2011年8月31日的上一财年业绩报告，销售收入同比增长6.9%至251.7亿欧元，净利润同比增长10.3%，至创纪录的29.7亿欧元。值得注意的是，宜家副总裁索伦-汉森(SorenHansen)表示，销售额在所有市场都有增长，其中俄罗斯、中国和波兰的增幅最大。

物流仓储土地竞购凶猛

与宜家所代表的购物中心开发热相比，京东商城的物流仓储土地争夺战也丝毫热度不减。

“不差钱”的京东商城势头最为凶猛。据北京市土地整理储备中心的公告，1月10日晚，京东商城以2.95亿元低价获得的北京经济技术开发区路的商业用地规模达18.7万平方米至20.9万平方米，而这并不是京东首次在亦庄拿地。两年前，京东商城已在亦庄拿下200亩土地。

一些地产界人士认为，京东作为纯电子商务企业，大规模购地有抄底之嫌。据中国商报记者了解，京东购得的亦庄地块成交价与年前同区域出让地块相比明显下跌。去年11月，该附近土地折合成交楼面价在2000元/平方米左右，但现在京东只花了1408元/平方米。

对于低价获得的土地具体用途，据一位京东商城内部人士的透露，该土地具体用途尚需要时间做细节规划，其中包含部分仓储物流，也将用于建京东商城自己的办公大楼。

实际上，此前京东商城已在土地领域多次出手。去年年底，京东商城董事局主席刘强东曾表示，在仓储方面，京东已经在北京、上海、广州等六个城市分别购买了数千亩土地，在每个地方都将建造“亚洲一号”，每个“亚洲一号”的面积不超过36万平方米，但全部采用现代化的信息技术，到2012年年底，将有望建成四座“亚洲一号”。

除京东外，各企业对于投资建设物流中心的热情也在急剧高涨。在重庆市北部新区，麦德龙同时通过挂牌取得重庆北部新区一块20201平方米的商业金融业用地，土地出让综合价9152万元，据悉也将用作麦德龙仓储用地。而当当、淘宝、卓越、凡客诚品、苏宁易购、新蛋、1号店等电商都表示了要在各地建立自己的物流中心，阿里巴巴集团更是宣布要斥资千亿在全国建立仓储系统。

零售商为何热衷重金布局仓储物流？

国内仓库的供不应求是电商涌入物流地产的最初动力。刘强东曾在微博中坦陈，目前，国内根本就没有可以容纳数百万种商品的超大型单体库房，大型电商只能自建或者合作代建。在京东亚洲一号没有建成前，京东在北京租赁了7处库房，导致购物体验和物流成本都非常不好。

派代网电子商务分析师李成东也告诉中国商报记者，现在电商买地建仓是为了两年以后的订单处理时有足够的仓储面积。“从规划建仓，到放置设备、调试，需要差不多2年的时间。现在京东一日30万单以上，2012年年底估计超过100万日均订单量，2013年的订单量就会更大了。现在必须提前储备土地、建仓，不然等到需要的时候再建就晚了，而且不可能有任何一家第三方的仓储能提供京东需要的40万平方米仓储中心。”

订单量剧增的背后意味着电子商务企业未来水涨船高的仓储成本。《全国仓储业发展指数》的数据显示，2010年全国通用仓库需求面积达7.01亿平方米，实有仓库面积仅5.5亿平方米，通用仓库总体上处于供不应求的状态。而仲量联行的研究报告也显示，上海物流仓储租金自去年以来一路飙升，涨幅超过10%。这一定程度上成为京东等电商企业热衷购地建设物流仓储的主要因子。

阿里巴巴集团相关负责人告诉中国商报记者:“相比一年前，仓储租金已经涨了约30%至40%，而且还未必能够找到合适的地方。”目前，除了京东外，不少有相当资金储备的电子商务企业如淘宝、当当、苏宁易购等都在计划或已经开始圈地。

逐利布局

眼下，在持续的楼市调控政策下全国土地市场已经明显降温，选择此时拿地不失为好时候的当下，无论实体还是网络零售商的购地开发热，都被视为“不务正业”的逐利行为，并认为是眼下“全民炒房、全商炒地”的泛地产热的缩影。

仲量联行中国区物流基础设施总监、董事王成志就指出，“我不认为一家电子商务公司需要上千亩土地自建物流中心，这难免有圈地之嫌。”

王成志认为，零售商对物流地产的兴趣正越来越超出实际的需求。“拿了地、造了仓库，这些东西都将成为资产，而这些资产是要缴税的，但如果电商租赁第三方的仓库，租金则是可以抵税的。所以除非自用，否则要让这笔投资产生收益，电商就得兼做开发商、房东，把自建仓库再租出去，可是这不是又远离主业了？而且电商是否有能力运营物流中心？电子商务的仓库是否能够适合家具类、超市类、工业产品类的仓库呢？事实上，电子商务的仓库通用性并不强。”

据了解，目前由于政策激励，电子商务公司比物流地产商更容易拿到工业用地，这在一定程度上助长了电商拿地的欲望。“工业用地分为三种类型，一种是工厂、厂房，一个是仓库、物流中心，还有一个就是研发中心。对于出让土地的地方政府而言，研发中心和工厂日后可以带来持续的税收，但是仓库产生的税收相对要少很多。而电子商务公司往往会将结算业务也放在仓库中进行，结算业务能够给当地带来税收，因此政府更乐意出让土地给电商。”王成志称。

而更多电子商务企业之所以热衷于追捧物流地产开发热潮，还在于上市的目的。王成志表示:“第一还是赌地价升值，因为土地的供应量是有限的，因此物流地产甚至比商业地产更有升值的空间。而另一方面，这部分资产可以被包装成为日后上市的一个卖点。”

但目前，企业需要担忧的是，电商的大量涌入已导致物流用地的价格不断上涨。“目前中国仓库的投资回报率在全球范围内都算是较高的，毛收益率在8%至8.5%，高于一般住宅以及商业地产的平均收益率。”王成志认为，“电商投资物流地产不是一个很健康的成长方式。”

但方正证券零售业分析师告诉中国商报记者，零售企业购地买地与地产商做地产盈利模式并不一样，前者更看重未来风险的预防。

不过，除了提前应对未来租金上涨的风险，不少零售企业的买地购地也是出于零售业发展的被迫之举。

中国连锁经营协会秘书长裴亮介绍，零售企业之所以涉足拿地购地，还在于其中的利润驱动。“投资地产的回报肯定要高于零售业的。”不过，裴亮指出，其中也有“被迫”的因素，现在租金的上涨和店铺资源争夺的非常激烈，许多零售企业遭遇到涨价甚至是被终止的尴尬局面，所以一些零售企业发现有开发商业地产的机会，就自然会去开发了。

中国购物中心产业资讯中心主任郭增利告诉中国商报记者，近两年来，随着国内零售业、娱乐、休闲、购物等多元化业态的兴起，品牌的丰富，千店一面的同质化，使得地产商开始青睐新型业态及时尚品牌，丧失以往吸引力的零售企业由此将更多地依赖自我的开发拓展物业门店。

裴亮也认为，零售企业涉足地产虽然不是洪水猛兽，但是也有风险。零售企业需要合理把握主业和副业的平衡关系，避免地产开发过多占据资金影响零售主业的发展。“相比租赁物业，购地自建物业从选址、建设到运营所需的时间要长得多，而且投入资金巨大，相对回报周期也比较长，零售商必须有足够的现金流才能运作。”